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经典案例

租金上涨是否属于情势变更

发布时间:2014-09-23 08:56:15 点击数:1868次

 【案情】

  王某夫妻与某公司于2005年7月20日签订租赁协议,协议约定自2005年7月1日起至2010年12月31日止将自己2500平方米的房屋出租给该公司,年租金为税后16万元。2009年,王某夫妻以租金市场大幅上涨,继续履行合同显失公平为由要求调整租金,2008年后按每年20万元支付。

  【分析】

  本案的焦点是租金市场大幅上涨能否援引情势变更原则变更合同,修改租金。对此,有以下两种意见:第一种意见认为,可以适用情势变更原则,变更合同,调整租金。因为在租赁合同有效成立后,因不可归责于当事人的原因而发生不能预料的情势变化,如果继续履行合同,对王某夫妻将显失公平。第二种意见认为,不能适用情势变更原则,租金上涨属于商业风险,当事人在签订租赁协议时主观上是可以预见的,应自己承担不利的责任。

  笔者同意第二种意见。情势变更原则是1993年最高人民法院在全国经济审判工作座谈会中提出的,后在会议纪要中明确:由于不可归责于当事人双方的原因,作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能遇见的根本性变化,以致按合同履行显失公平的,可以根据当事人的申请,按情势变更的原则变更或解除合同。之后,援引情势变更原则处理有关纠纷成为了一种普遍现象。适用情势变更原则应符合以下几个条件:第一,必须有客观情况发生变化的事由。第二,情势变更必须发生在合同生效后至合同终止前这段时间。第三,情势变更的发生不可预见,且不可归责于当事人。第四,情势变更事由出现后,继续履行原合同的结果显失公平。

  实践中,情势变更与商业风险难以区分,导致情势变更原则有被滥用的可能。本案争议的焦点正在于租金上涨属于情势变更还是商业风险,虽然两者均可能因物价涨跌等情况变化而发生,都可能给当事人带来不利影响而难以区分,但是,两者还是存在明显的区别,主要是:情势变更是当事人订约时无法预见的,主观上无过错;商业风险是主观上可以预见而未预见或虽预见但甘愿承担风险。该特点在本案中尤其明显,2003年已属于房价快速上涨年,当事人在签订房屋租赁合同时完全可以预见未来租金上涨的事实,而仍然选择签订了5年半的房屋租赁合同且约定了固定的租金,当事人就应当承担风险。